Претензия к застройщику

Содержание страницы

(кликните, чтобы переместиться на нужный раздел страницы)

• Претензия к застройщику об устранении недостатков
• Основания подачи претензии застройщику
• Форма и содержание претензии
• Нужно ли ссылаться на нормы закона?
• О возможных требованиях
• Количество экземпляров
• Образец претензии
• Сроки передачи
• Куда отправлять
• Правильная подача претензии
• Если застройщик ссылается на отсутствие передачи претензии?
• Время ожидания ответа
• Срок удовлетворения требований
• Если застройщик уклоняется от исполнения обязательств
• Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд
• Заключение

Претензия к застройщику об устранении недостатков

В эпоху пандемии растет не только цена на жилье, но и требования дольщиков. В одном только Екатеринбурге за первые 4 месяца 2021 года количество исков к застройщикам в судах выросло на 42%. Львиная доля тяжб касается строительного брака. Но все начинается не с иска. Претензия к застройщику об устранении недостатков — ключевой документ, от которого зависит удовлетворение требований собственников.

Основания подачи претензии застройщику

Отношения между застройщиком и покупателем регламентируются ФЗ №214. В соответствии со ст.7 указанного закона, существуют следующие основания для подачи претензии:

• Качество объекта не соответствует пунктам договора;
• Не соблюдены требования технических регламентов и проектной документации;
• Обнаружены недостатки, из-за которых жилье невозможно использовать для проживания.

На практике основания могут выражаться в различных формах, от несогласованного изменения площади квартиры до протечки в трубах или щелей в окнах. Закон не устанавливает закрытого перечня возможных недостатков. Любое отклонение от качества является основанием для составления претензии, в том числе и в рамках гарантии.

Форма и содержание претензии

Претензия к застройщику оформляется в письменном виде. Конкретных требований к структуре и содержанию законодательно не установлено. Однако на практике документ должен содержать следующую информацию:

• Реквизиты дольщика и застройщика;
• Обнаруженные недостатки;
• Доказательства имеющегося брака;
• Требования устранить недостатки.

Строительная организация будет обязана рассмотреть все жалобы от контрагентов. Чем детальнее будет описан выявленный брак, тем меньше вопросов и возражений придется ожидать.

Нужно ли ссылаться на нормы закона?

Следует отличать исковое заявление от претензии. Дольщик не идет в суд — он обращается к своему контрагенту. При этом покупатель выступает слабой стороной в договорных отношениях. Именно строительная компания должна заботиться о качестве сдаваемых жилых объектов, что подтверждается гарантией. Если есть брак и жалоба, то она обязана проверить недостатки самостоятельно, а не ждать аргументов со стороны покупателя.

О возможных требованиях

Согласно ст.7 ФЗ №214, при обнаружении брака дольщик может потребовать:

• Безвозмездно устранить недостатки;
• Уменьшить стоимость договора;
• Возмещения расходов, если лицо самостоятельно устранило брак.

Указанные требования фактически совпадают с нормами Закона о защите прав потребителей. Это сделано не случайно — отношения между застройщиком и дольщиком попадают под потребительское законодательство. Факт гарантии при этом не будет играть ключевой роли.

Количество экземпляров

Все выявленные недостатки можно зафиксировать в одной претензии. Однако сначала можно описать обнаруженный брак и предложить организации провести расследование. Если застройщик никак не отреагировал на первое обращение, то можно составлять полноценный документ в двух экземплярах. Все зависит от правильной фиксации недостатков. Рекомендуется привлечь к участию в деле экспертов. Составленное ими заключение будет служить доказательством правоты дольщика.

Образец претензии

Для оформления документа можно опираться на образец претензии к застройщику. Но содержание зависит от конкретных обстоятельств дела. Не нужно писать про отверстия в крыше, если проблема явно в отделке или инженерных коммуникациях. Претензия оформляется в свободной манере, однако важно избегать нецензурных выражений и сохранять юридический стиль письма.

Сроки передачи

Закон очень лоялен к срокам предъявления требований застройщику — сказывается тот факт, что дольщик в отношениях выступает слабой стороной. Можно направить претензию как сразу же после проверки недостатков, так и после получения квартиры. Единственное исключение — это гарантийный срок, который в среднем действует 5 лет. При обнаружении брака уже во время проживания медлить с подачей требований не рекомендуется.

Куда отправлять?

Адрес может быть:

• Юридическим;
• Фактическим;
• Договорным.

Образец претензионного акта и приложения необходимо направлять по юридическому адресу застройщика. Если фактически компания дислоцируется на иной территории, то она все равно продолжает нести обязательства по собственному месту регистрации. Узнать о контактных реквизитах контрагента можно либо через информацию в договоре долевого участия, либо через сайт ФНС.

В договоре долевого участия может быть предусмотрен иной адрес, чем место регистрации компании. Тогда рекомендуется отправлять документы сразу по двум направлениям. Приоритет стоит отдавать именно юридическому адресу, так как суды обращают внимание на соблюдение формальных требований закона.

Правильная подача претензии

Можно не только отправить «письмо счастья» через почтовую службу, но и лично обратиться в офис строительной организации. При этом не будет дополнительного ожидания, но передавать документацию нужно исключительно руководителю. Если не выходит обратиться напрямую к директору, необходимо добиться, чтобы на второй образец претензии ответственный сотрудник компании поставил печать.

Если застройщик ссылается на отсутствие передачи претензии?

Застройщик может сослаться на то, что образец претензии был получены сотрудником, который уже уволен. Чтобы не попасть в патовую ситуацию, рекомендуется потребовать от ответственного работника копию доверенности на принятия документов от третьих лиц. В судебном разбирательстве это станет ключевым пунктом доказательства неправоты нарушителя.

Время ожидания ответа

Длительность ответа от застройщика часто устанавливается в договоре долевого участия. Если информации о времени в нем нет, то нужно руководствоваться нормами законодательства. Будет действовать разумный срок по Гражданскому кодексу РФ, который составляет 7 дней. Дольщик может указать в образце претензии и иное время, в течение которого он ожидает получить ответ от контрагента.

Срок удовлетворения требований

Нарушитель обязан устранить недостатки за 45 дней. Если он не может уложиться в установленный срок, то можно начинать исковое производство и рассчитывать неустойку. На деле застройщики редко забывают про временной лимит — вместо этого они предпочитают вообще ссылаться на то, что никакого образца претензии не было.

Если застройщик уклоняется от исполнения обязательств

Претензия — основной, но не единственный способ воздействия на нарушителя. Если застройщик никак не реагирует на требования или отказал в их удовлетворении даже по гарантии, то можно смело обращаться в суд. Потребуется предварительно составить исковое заявление и подготовить доказательства по делу. Желательно нанять компетентного представителя — без юриста судебное разбирательство может сильно усложниться.

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд

Так как дольщик в правоотношениях с застройщиком является слабой стороной, то он может и не готовить образец претензии. Закон разрешает сразу же обращаться в суд, но большинство инстанций настаивает на выполнении досудебного порядка урегулирования споров. Лучше заранее попытаться уладить конфликт со строительной организацией — «часы тикают» у нее, но не у дольщика.

Заключение

Итоговые советы:

• Составлять претензию в нескольких экземплярах;
• Гарантия — полезное, но не единственное подспорье в конфликтах с контрагентом;
• Перед судом попытаться урегулировать конфликт с застройщиком самостоятельно;
• Собирать доказательства брака. Желательно привлечь независимых экспертов;
• Не идти на поводу у строительной компании. Настаивать на удовлетворении требований.

Претензия — ключевой документ, на основании которого можно добиться от застройщика выполнения обязанностей по договору долевого участия. Не стоит ждать, что контрагент сам начнет устранение недостатков — нужно прямо заявить о присутствующих дефектах.