Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Содержание страницы (кликните, чтобы переместиться на нужный раздел страницы):

• С какого момента срок считается просроченным
• По каким причинам застройщик переносит сдачу?
• Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия
• Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке?
• Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки?
• В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается
• Как отправлять претензию о выплате неустойки застройщику
• Куда отправлять претензию о выплате неустойки по ДДУ
• Почему не стоит вручать претензию под подпись в офисе застройщика
• Помощь юристов в возмещении неустойки в Екатеринбурге

История долевого строительства в России берет начало в 90-х годах, однако и на сегодняшний день не теряет своей актуальности. Под долевым строительством понимается такая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик жилья привлекает финансовые средства будущих собственников для возведения объекта недвижимости. Чтобы зафиксировать отношения, между заказчиком и гражданами заключается договор долевого строительства. Такой формат является выгодным как для застройщика, так и для покупателя, потому как последний получает возможность приобрести желаемый объект недвижимости на выгодных условиях. Однако иногда ситуация омрачается нарушением обязательств со стороны застройщика. Поэтому так важно знать, как законно отстоять свои права.

С какого момента срок считается просроченным

Все обязательства и сроки выполнения работ застройщиком должны быть четко и прозрачно отображены в договоре долевого участия (сокращенно ДДУ). По закону девелопер должен ввести объект в эксплуатацию и только после этого передавать ключи собственникам. В договоре срок сдачи может прописываться двумя путями:

• Конкретный квартал конкретного года;
• Количество рабочих дней с момента получения акта, подтверждающего ввод объекта в эксплуатацию.

Просрочка начинается со дня, следующего за прописанным в договоре.

По каким причинам застройщик переносит сдачу?

Важно понимать, что нарушение сроков ввода готового объекта в эксплуатацию может происходить не только по вине застройщика, но и по ряду внешних причин. Но есть ремарка: вне зависимости от характера причин все обязательства застройщика, прописанные в договоре, остаются на его плечах. Среди самых частых причин переноса сроков, помимо финансовых проблем девелопера, можно выделить:

• Всевозможные административные препятствия;
• Нарушение обязательств подрядными организациями, которые застройщик привлекал для производства работ;
• Сложности с подключением готового объекта к инженерным коммуникациям;
• В случае выявления приемочной комиссией дефектов, либо несоответствия реальных и проектных параметров дома;
• Сложности с документацией, необходимой для государственной регистрации жилого дома.

Какой бы ни была причина переноса сроков, застройщик обязан в письменном порядке уведомить дольщиков о сложившейся ситуации. Допускается сдвигать сроки не более чем на два месяца. Частой практикой со стороны застройщика в такой ситуации считается просьба о подписании дополнительного соглашения с дольщиком. В документе регламентированной формы должны быть указаны не только актуальные новые сроки сдачи, но и причины, по которым объект не может быть сдан вовремя.

Дольщикам важно знать, что подписание дополнительного соглашения — абсолютно добровольное дело. Застройщик не вправе требовать подписания документа и оказывать давление на граждан. К сожалению, на практике неосведомленные люди часто совершают ошибку, думая, что обязаны поставить подпись.

Если девелопер - добросовестный, подписание дополнительного соглашения может быть даже выгодно для дольщика, потому как застройщиками часто предлагается ряд дополнительных бонусов. Это может быть скидка на отделочные работы или даже бесплатное место в паркинге. Если же дольщика такая ситуация устроит, и он подпишет документ, он автоматически лишится права на получение компенсации в связи с переносом срока сдачи объекта.

Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия

Даже если задержки в сроках сдачи готового объекта нет, это вовсе не означает, что сама квартира будет также передана владельцам в установленный по ДДУ срок. Сроки могут сдвинуться по причине того, что между застройщиком и собственником не был подписан акт, по которому осуществляется приемка и передача жилого помещения. Чаще всего документ не подписывается по причине обнаружения в помещении недостатков.

Важно: владельцу квартиры стоит быть внимательным, и помнить, что акт должен быть предоставлен в двух экземплярах, в противном случае возникнут трудности с регистрацией права собственности в Росреестре.

Для дольщика также существует обязанность соблюдения сроков. В течение двух месяцев с момента уведомления застройщиком о готовности передать помещение, будущий владелец должен прийти на процедуру приемки. Если же владелец в установленный срок не явился, застройщик имеет право составить акт приема-передачи в одностороннем порядке. Но даже в этом случае собственник вправе требовать устранить выявленные недочеты за счет застройщика. Если таковые обнаружены, необходимо направить в адрес девелопера претензию. Текст документа оформляется стандартным образом, характерным для любой претензионной бумаги. На исправление дефектов и устранение недостатков у застройщика довольно много времени: пока длится гарантийный срок на сам объект и инженерное оборудование.

Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке?

В настоящее время будущие собственники прибегают к приобретению квартиры в рамках ипотечной программы. В этом случае необходимо предоставлять в банк документы, подтверждающие право собственности. Это необходимо для подтверждения того, что кредитные средства используются по прямому назначению.

В общем порядке банк требует: отчет об оценке, выписку из ЕГРН, страховой полис недвижимости. Весь пакет документов необходимо предоставить в одно время, не позднее трех месяцев с момента оформления права собственности. Последний срок предоставления документов — три года с момента получения ипотеки, если право собственности не оформлено ранее.

В случае, если срок подачи документов в банк подходит, а сроки сдачи объекта сдвигаются, или акт приемки квартиры не подписан, нужно как можно быстрее уведомить банк о текущем положении вещей. Потребуется составить заявление на продление сроков и приложить документальное подтверждение нарушения сроков девелопером.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки?

Чтобы не создать проблем с банком, нужно своевременно подготовить и передать сотруднику банка пакет документов, в составе которого:

• Заполненная форма заявления заемщика (тоже самое касается титульного созаемщика);
• Паспорт заемщика или титульного созаемщика (достаточно копии);
• Всю документацию, подтверждающую нарушение застройщиком запланированных сроков сдачи, в том числе дополнительное соглашение к ДДУ с новыми сроками, письмо от застройщика с информацией о переносе сроков, решение суда, признавшего застройщика банкротом и даже информация по теме в СМИ (при наличии таковой).

О дополнительных документах, которые могут потребоваться, обычно рассказывает уполномоченный сотрудник банка.

В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается

По закону за каждый день, который застройщик просрочил сдачу объекта, предусмотрена неустойка. В этом случае собственники будущих квартир могут претендовать на денежную компенсацию, однако если подписано дополнительное соглашение о переносе сроков, возможность подачи претензии теряется. Если собственник подписал соглашение, буквально это означает, что он согласился на перенос сроков. Для расчета величины суммы неустойки есть регламентированная формула, которая выглядит следующим образом:

Сумма неустойки = (цена квартиры, прописанная в ДДУ)*1/300*(число дней просрочки)*2*(ключевую актуальную ставку Банка России).

Помимо основной неустойки собственники будущих квартир имеют право подать на застройщика в суд с целью взыскания компенсации за нанесение морального ущерба и расходы на юридические услуги. Подать заявление важно заблаговременно. В противном случае суд вынесет лишь решение о выплате неустойки, положенной за просрочку сдачи жилья.

Как отправлять претензию о выплате неустойки застройщику

Претензионный документ стоит отправлять Почтой России, оформляя как ценное письмо с описью вложения. При желании можно заказать уведомление о вручении, хотя на самом деле распечатки информации о движении документа с сайта Почты России будет вполне достаточно. Во время отправления клиент всегда получает почтовый идентификатор, который позволит отслеживать положение письма в любое время и в любом месте, главное иметь выход в интернет.

Куда отправлять претензию о выплате неустойки по ДДУ

Составленная в установленной форме претензия должна направляться на юридический адрес девелопера. Данная информация содержится в ЕГРЮЛ. Очень важно самостоятельно проверять точность юридического адреса, так как он может меняться, причем девелопер может и не уведомлять дольщиков об этом. Чтобы убедиться в том, что адрес актуален, необходимо зайти на сайт ФНС и посмотреть сведения из ЕГРЮЛ.

В качестве адресата в документе нужно указывать непосредственно компанию застройщика, а не директора компании. Чтобы не ошибиться с адресатом, нужно свериться с текстом ДДУ, в котором четко прописан застройщик.

Запутанная ситуация может получиться, если дольщик приобретает объект в рамках договора уступки и указывает в претензионном документе не самого застройщика, а контрагента по договору уступки. В тексте договора долевого строительства необходимо найти фразу: "именуемое далее Застройщик", именно эту организацию и нужно указать в документе.

Бывает так, что строительная компания является частью холдинга. Направлять претензию на имя холдинга будет также ошибочно. Важно указать конкретного застройщика конкретно Вашего жилого комплекса или объекта.

Почему не стоит вручать претензию под подпись в офисе застройщика

Некоторые дольщики, пытаясь избежать трудностей с отправкой и отслеживанием документов, предпочитают передать претензию лично в офис застройщика. Логически можно предположить, что в этом случае процесс рассмотрения можно форсировать. Такой путь действительно возможен, однако на практике это не самая лучшая идея. Дело в том, что при дальнейшем разбирательстве судебный орган может не принять к делу такой документ. Ведь не исключен риск того, что застройщик будет отрицать факт, что сотрудник, поставивший подпись о принятии у дольщика документа, на самом деле уполномочен принимать претензии. Чтобы дольщику удалось в этом случае опровергнуть доводы застройщика, должно быть соблюдено хотя бы одно из двух условий:

• Дольщик должен предоставить доверенность, подтверждающую полномочия сотрудника принимать претензии граждан;
• На копии претензионного документа, которая вручается дольщику должна стоять печать компании застройщика.

Законом не предусмотрен однозначный порядок подачи претензий, однако в описанной выше ситуации суд может по своему усмотрению оставить обращение без движения, и даже отказать в назначении выплаты. Учитывая все эти обстоятельства, претензию стоит отправлять исключительно Почтой России.

Помощь юристов в возмещении неустойки в Екатеринбурге

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком или нарушающим сроки сдачи жилья, обратитесь в юридическую компанию "Ваша Защита". Опытные юристы помогут минимизировать стрессовую ситуацию, грамотно и быстро решить претензионный вопрос. Позвоните по телефонам, указанным на сайте, или закажите обратный звонок — с вами свяжется квалифицированный сотрудник, который ответит на все вопросы и поможет разработать стратегию дальнейших действий.

Скачать образец претензии к застройщику